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Sie interessieren sich für ein Grundstück oder eine Immobilie?

Nun es gibt viele Wege, die Ihnen dieses ermöglichen, aber nur wenige wirklich sichere. Kaufen Sie grundsätzlich nur von Immobilienbüros oder Personen, denen Sie auch vertrauen, sollten Sie unbeantwortete Fragen oder nur den geringsten Zweifel haben, sichern Sie sich durch örtliche Fachleute wie Rechtsanwälte, Architekten oder Gutachter ab. Lieber hier etwas mehr investiert aber dafür ohne Ärger, gravierende Mängel oder Verluste gekauft.

Die nachfolgenden Seiten sind sicherlich etwas trocken, sie könnten Ihnen aber einiges an Problemen ersparen, deshalb sollten Sie sich dafür ein paar Minuten Zeit nehmen.

Grundsätzlich gilt für Personen aus EU-Ländern:
Sollten Sie eine Immobilie in Spanien erwerben wollen, prüfen Sie vor dem entgültigen Kaufabschluss folgende Punkte, oder lassen Sie sich diese, wenn möglich bereits bei den Vorverhandlungen vorlegen.

1. Register Auszug (Nota Simple Registral) aus dem spanischen Eigentumsregister.
   a) Hier klärt sich, ob Ihr Verkäufer auch tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer ist.
   b) Ebenfalls erhalten Sie Auskunft, ob Belastungen, wie Hypotheken, Grundschulden, ausstehende Abgaben und Vorbehaltsklauseln bestehen und
   c) ob neben dem Grundstück auch das Haus selbst im jetzt angebotenen aktuellen Umfang als angegebener Bestand eingetragen ist.
   
   
2. Die neuesten Bescheide über die jährlich zu entrichtende Grundsteuer, Müllabfuhr und gegebenenfalls auch die Abwassergebühren. Auf dem Grundsteuerbescheid ist auch der Einheitswert (Valor Catastral) angegeben, der später auch als Grundlage für Ihre eigene Besteuerung dient. Dieser Grundsteuerbescheid muss dem Notar als Bestandteil des notariellen Kaufvertrages vorgelegt werden, sowie dann dem Eigentumsregister zum Eintrag.
   
   
3. Sollten Sie ein Grundstück erworben haben und beabsichtigen Sie zu bauen, sollten Sie sich genauestens über die aktuellen Bauvorschriften erkundigen, wie die Mindestfläche für eine bebaubare Parzelle und das maximale Bauvolumen sowie weitere Voraussetzungen. Hier helfen Ihnen die zuständigen Bauämter (Departamento de Obras).
   
   

Erste Schritte
Sie haben sich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt. Als nächstes folgt der:

1. Der private Kauf-Vorvertrag (Contrado de compraventa).
   Gerne hilft Ihnen hier Ihre Inmobiliaria oder ein örtlicher Rechtsanwalt weiter. Nachdem Sie bei dieser Unterzeichnung ebenfalls die ortsübliche 10% ige Anzahlung geleistet haben, ist die Immobilie für Sie erst einmal gesichert.
   
   Kommt es nun nicht zu dem im Vorvertrag festgelegten Notartermin durch Verschulden des Verkäufers ist dieser, zum Schutz des Käufers, nach spanischem Recht verpflichtet, Ihnen den erhaltenen Betrag in doppelter Höhe zurück zu erstatten. Andererseits sollten Sie diesen Termin schuldhaft nicht erfüllen, verlieren Sie Ihre Sicherheitszahlung.
   
   
2. Der notarielle Kaufvertrag:
   a) Käufer Nichtresident – Verkäufer Resident – hier muss im Moment der notariellen Beurkundung nachgewiesen sein, dass der Kaufpreis ordnungsgemäß in Spanien eingeführt worden ist. Dass kann mittels Nominalbankscheck einer spanischen Bank auf den Namen des Verkäufers – oder – durch eine Einfuhrbestätigung über die Höhe des Betrages, (vom Zollamt an der spanischen Grenze oder Flughafen).
   
   Dies gilt ebenfalls wenn der Verkäufer Nichtresident ist und der erzielte Kaufpreis in Spanien bleiben wird.
   
   b) Käufer und Verkäufer Nichtresident – Hier liegt die Sachlage einfacher.
   In den Notarvertrag wird lediglich aufgenommen, dass der Kaufpreis zuvor, z.B. auch im Ausland, entrichtet wurde. Die Art der Zahlung sollte aber dann bereits so im Vorvertrag festgelegt worden sein.

Nach Ihrer Unterschrift und Beurkundung durch den Notar geht die Immobilie endgültig in Ihren Besitz über. Nach vorübergehenden Eintragungsvermerk durch den Notar per Fax, haben Sie ca. 10 Tage Zeit diese Urkunde beim Eigentumsregister eintragen zu lassen. Dies dürfen Sie nicht versäumen. Normalerweise gehört dies aber zu den Pflichten einer Gestoria.

Zu der Funktion des Notars
Hier in Spanien, beurkunden sie den Verkauf/Kauf lediglich. Es gibt hier nicht die sonst im Ausland gewohnten Anderkonten oder Auflassungsvermerke.

Zu der Funktion der Gestorias
Gestorias (Büro für behördliche Abwicklungen) erledigen hier bis zum Eintrag im Grundbuch alle Umschreibungen (Strom, Wasser, Telefon, Gas, Gemeindesteuern, etc.) und übernehmen auf Wunsch auch später für Sie die ordnungsgemäße Verwaltung Ihres Eigentums gegenüber den spanischen Behörden.

Teilweise werden diese kostenpflichtigen Dienste auch in der Kanzlei Ihres Anwalts mit angeboten.

Kosten für den Käufer:

1. Notar Honorarkosten (je nach Höhe des Kaufpreises, ca. Richtwert 0,5%)
2. Grunderwerbsteuer - Verkäufe zwischen Privatpersonen - 7% des beurkundeten Kaufpreises. Bei Neubauten 7% Mehrwertsteuer und bei Gesellschaften plus 0,5% Dokumentensteuer für die Urkunde.
3. Eigentumsregistereintrag (Richtwert 0,5% des beurkundeten Kaufpreises)
4. Gestoria - Kosten für die gesamte Abwicklungs-Vorbereitung sowie An- und Ummeldungen (Diese Gebühren sind unterschiedlich und sollten vorher vereinbart werden.)

Anmerkungen: Steuerrecht in Spanien
In Spanien sind alle Steuern Bringschulden. Es ergeht grundsätzlich kein Steuerbescheid. Der Steuerzahler hat für seine Steuererklärung selbst zu sorgen, welche dann von den Behörden geprüft wird. Steuern verjähren nach 4 Jahren sofern kein Bescheid (od. Veröffentlichung im Amtsblatt) seitens der Behörden ergangen ist.

Welche laufenden Kosten haben Sie als Nichtresident weiter zu erwarten:

1. Gemeindesteuern (Grundsteuer, Müllabfuhr, gegebenenfalls Kfz-Steuer) Die Höhe richtet sich nach dem Katasterwert Ihrer Immobilie. (Dieser Wert wird jährlich von der Gemeindeverwaltung Ihrer Gemeinde neu bewertet.)
2. Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio)
   Als Grundlage für die Bemessung des Immobilienwertes dient die Berechnung, entweder aus dem beurkundetem Kaufpreis, oder dem Katasterwert, oder ein bereits vorher von der Behörde festgelegten Wert für die Bewertung anderer Abgaben. Der Steuersatz ergibt sich aus entsprechender spezieller Steuertabelle. (Bei bis zu 167.129,45 werden 0,2% in Anrechnung gebracht, darüber hinaus fängt eine Progression an, die bis zu 2,5% geht) Nichtresidenten können keinerlei Abzüge machen. Steuerpflicht entsteht zum Ende eines Kalenderjahres und ist bei Besitzern von zwei oder mehr Immobilien, zwischen dem 01. Mai und dem 30. Juni für das vorausgegangene Jahr zu entrichten. Besitzer einer Immobilie haben bis zum 31.12. des laufenden Kalenderjahres Zeit, diese Steuer zu entrichten.
3. Einkommensteuer (Imouesto sobre la Renta de las Personas Fisicas no-residentes-IRPF)
   Hier sollte Folgendes beachtet werden.
   a) Bewohnt der Eigentümer selbst die Immobilie so dient als Grundlage für die Berechnung ein Wert von 2% des Katasterwertes, welcher vor der Katasterrevision 1994 gültig war. Auf diese 2% wird noch mal ein allgemeiner Steuersatz von 25% erhoben. Gesamt betrachtet, müssen Nichtresidenten jährlich ca. 0,5% des Eigentumwertes als Einkommensteuer entrichten. (Termine s.o.)
   b) Wird die Immobilie vermietet, so werden alle Beträge als Einkommen betrachtet und dann mit 25% besteuert. Eine Möglichkeit des Abzugs von zusätzlichen Aufwendungen besteht nicht. Die Steuer wird fällig, sobald Einkünfte daraus erzielt werden. Abgabeort ist die Finanzbehörde der zuständigen Gemeinde.

Soweit unsere, für Sie zusammengetragenen Informationen. Diese Angaben sollen Ihnen lediglich als Rahmen für Ihre Kaufentscheidung dienen. Bitte wenden Sie sich für weitere, aktuelle und umfassendere Auskünfte an die zugelassenen Gestorias, Rechtsanwaltskanzleien oder die Website des spanischen Finanzamtes: www.aeat.es (Service in Spanisch, Deutsch, Englisch, Französisch)

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit und schauen Sie doch mal bei uns unverbindlich vorbei.
Wir würden uns freuen!

Ihr Team von CASA Inmobiliaria